刚刚写过寰宇针对保障性住房摸底的实质足交 telegram，不外几天时辰，咱大广州的《配售型保障住房处理见识（征求意见稿）》就挂了网，开动濒临大伙儿征求意见了。

如今，这征求意见稿也曾在各路应答平台上发酵了一个星期，看成利益攸关群体，简直系数念念买房的，念念卖房的，以致手上有房的，都多若干少有了解，以致商议过。

目下，一个隆起的不雅点是——

将来，配售型保障房将大面积入市，径直冲击商品房交游，尤其是低总价的房产。

将来，刚需谁还买房啊！

那些手上有老破小的，早割肉早好，晚了，就得砸手里。

果然是这样吗？

01

配售型保障房的上风，总结起来概况有有如下几项：

1、位置可以，河汉海珠荔湾这些中枢区，都有分散；

2、相对低廉。天然在文献里莫得写明，但众人揣测是概况左近商品房价钱5-6折；

3、户型还行，原则上90平以下，2-3房为主，只身、两口之家以致带个娃，够住了；

4、与商品房同权，也即是说有学位。

5、申购要求不高。硬方针是没房且3年内没房，然后第一梯队是广州户籍，第二梯队是本科以上或万般东谈主才加养老保障三年。

就嗅觉东谈主东谈主跳一跳，都能够到。

6、现楼销售，即买即住；

也即是说，买一套配售型保障房，相称于以5-6折的价钱买个新址，拿到和左近商品房简直无分袂的权利，随即能住，以致莫得任何烂尾风险。

香，简直是香。

别说老破小了，嗅觉这大杀器一上，大部分二手房都要没活路了。

02

然而，一切脱离“量”去谈“质变”的行动，都是耍流氓。

保障性住房的“量”有多大呢？

凭据7月份广州日报的报谈，本年市本级配售型保障性住房包括5个存量调遣的名目，新开工的5个名目和3个“按需定建”的名目。

安堵集团的地方是：本年所有这个词提供一万套。

在这一万套里，市中心占比不算太高，处于最中枢区位的名目有两个：

河汉路奥体名目和海珠新滘西名目，一都建起来，概况2000套。

相对偏远，范围也相对大的是荔湾的葵蓬路名目，粗陋有2300套。

三个加起来，也就4000套露面。

然而，你知谈广州一年的二手房交游若干吗？

客岁是10.8万套，然后，中心四区，河汉、海珠、越秀、荔湾加起来，概况是4.5万套。

也即是说，本年安堵集团顺利完成任务足交 telegram，也只会冲击二手房交游的概况十分之一不到。

无论是从中枢区来看，照旧全市范围内，比例都差未几。

反不雅保障房轨制也曾独特完善的新加坡，二手成交数据中，组屋的成交量永恒大幅跳跃二手私邸，就拿客岁来看，概况是私邸的2.5倍往上吧。

个东谈主认为啊，这点保障房的投放量，短期内，不及以在市面上激起什么水花。

要念念真实对阛阓有所冲击，至少得按照这个速率再建个小十年吧。

03

然后，说说伊始门槛。

这里波及到两个方面，户型和价钱。

从之前的报谈来看，咱们的保障性住房户型概况是这个口头的——

一房户型会用来作念公租房，紧凑小二房、小三房用来作念配售型商品房，原则上每套面积适度在90平以下，那么，目测面积段概况是70-90平的口头。

多说一句，按照模块化门径层的构成来看，一个定制化中枢筒概况对应12个户数，具体的电梯数不知谈，但居住的舒死心显着比市面上的新址稍稍差一些。

然后精算一下价钱。

市区三个名目，左近都是有商品房的，奥体名目左近暂时莫得新盘，5年以内的次新址挂牌价7万坎坷；

新滘西名目左近的新址中海大境，阛阓价8-9万。

葵蓬路名目左近也没啥新盘，稍远的有保利锦上印和力诚榕诚湾，阛阓价概况4.5万。

以5-6折的区间来算，要在河汉、海珠拿一套90平米的配售型保障房，价钱概况在360-450万的口头；

如果是70平的两房，概况280万往上吧。

荔湾位置比拟偏，接近佛山了，三房价钱区间概况在200-243万，两房概况在155万往上吧。

这个数据，若何说，嗅觉比同区域老破小的价钱无数照旧要高一些。

当今市中心的房价也曾回调得很到位了，不少海珠区两房的老破小，那种本来莫得电梯，自后加了电梯的两房，150万坎坷就可以拿到，三房概况200万。

这个价钱……本来也没见识上车同等区域的保障房啊！

是以，我个东谈主认为，保障房和老破小针对的，照旧不同的东谈主群。

假如你本来就有三百万傍边的预算，恭喜，可以在楼龄二十年坎坷的二手房，以及配售型保障房之间纠结一下。

但如果你唯有一百多万预算，念念在市区有个自住的屋子，享受市区的便利配套，那没得选，只可上车老破小。

一定念念上车配售型保障房，那就只可去稍稍远少量的地方，qvod成人电影比如说去荔湾接近芳村的区域，或者去黄埔、番禺、白云，比如说新造啊，鸦岗啊。

在这些地方，一百多万是可以上车保障房的。

然而哦，我个东谈主认为，当今的阛阓处于松开期，照旧在回来地段逻辑，所见即所得，辩认画饼，郊区的新盘若非居品本人很好，配套很集聚，是很难打动自住客的。

是以，远郊的配售型保障房是否能大卖，就看左近有莫得富饶多的产业东谈主群了。

04

临了，念念说卑鄙动性和保值属性。

一个全球必须要知谈的常识点是：

保障房统统不允许变更为商品住房，莫得任何投资属性，是真实的房住不炒——

也即是说，不成出租取得薪金，不成用来作念典质计较贷换现款流，将来的售出价无论若何，也不可能跳跃你的买入价。

更贫苦的是，套现的时辰点和经过，也基本不在我方的掌控范围之内。

全球都知谈，住保障房的东谈主一朝领有商品房，必须要退出保障房，但比拟少东谈主知谈的是，《征求意见》内部还有这样一个规章：

保障房必须要我方住，不成够让佃农帮你住，还不成空置一年以上。

这内部隐含了一些活命中可能会遭遇的变数——

假如你在使命地点操纵购买了保障房，几年之后，跳槽了，使命地比拟远，比如从黄埔换到南沙，以致从广州换到深圳，那么，就完全不可能在正本的地方居住了。

还有，有娃的家庭都知谈，当今小升初万一择个校，是有可能不在家隔邻，以致不在本区的，但初中生住校年级照旧小了少量，橘姐身边不少学霸家庭都会为了孩子去学校隔邻活命。

然而，无论你在那处居住，都不可以让你的保障房空置跳跃一年，只消跳跃一年，屋子就必须要清退。

然后，万一要退出，经过也挺繁琐的。

领先，买入保障房是有封锁期的。

肤浅来说，限售三年，然后可以在一个特定的回购平台挂牌，面向适合条款的购房者进行转让，挂牌价由你定，但不成高于你的买入价。

假如一年没卖出去，智力向“专营机构”肯求回购，回购价钱由专营机构和你自主协商，大前提是不成高于你的买入价，而况每年必须折旧，每年折旧率按1%算。

好了，到了这里，你就懂了，你的保障房退出的期间，最佳的成果是一年内原价转让给其他购房者，最差的情况……即是其他购房者不接盘，一年之后，专营机构拿大刀砍你，那才叫一个毫无还手之力。

05

那么，保障房到底恰当哪些东谈主呢？

领先，最佳使命独特踏实，无谓跳槽来跳槽去，可以一直在肯求的屋子内部住下去的；

其次，工资收入水平不太高，但也不太低的，太高了看不上保障房的居住品性，太低了，也达不到购置一套保障房的门槛。

这个画像……

基本即是体制内吧。

和前期政府摸排的主要东谈主群访佛了。

06

临了，提个问：

将来保障房转让时的价钱坎坷和难易进度，到底由什么决定呢？

一个令东谈主诧异的论断是——

由操纵的商品房决定。

举个栗子，当今中海大境均价8-9万，操纵的保障房按照5-6折估算，入市的均价概况是5万，也即是说，售出的天花板即是5万。

假定5年后，遭遇大通胀，中海大境涨到了15万，操纵的二手保障房转让封顶5万，唯有商品房价钱的三分之一，一朝有房出让，新入市的购房者细则抢着要。

但如果这5年内，阛阓莫得好转，假定中海大境的房价缩水到5万，操纵的保障房还念念卖5万？那指定是没东谈主要的啊！

这时，你如果念念退出保障房，也得像当今出售商品房的东谈主雷同，先自刀一把，挂个3万块看有莫得东谈主要，如果莫得，那专营机构就得给你打骨折了。

而且，说真话，专营机构这事儿也照旧个未知数，毕竟足交 telegram，相应的专营机构还没建筑，之前共有产权房说有回购，一直到当今都没影，3年了。

毕竟，保障房面向的接盘侠，即是那么窄啊。